北京新開工商品房面積將下降 存量房成購房主渠道

　　北京市房地産市場將迎來新的變化。新京報記者昨日從相關部門獲悉，為落實中央經濟工作會議提出的“房子是用來住的、不是用來炒的”的政策定位，北京市正在研究房地産市場供給側結構性改革的具體舉措，提出年新開工商品住房將控制在2000萬平方米左右(2015年北京市商品房新開工面積2790.2萬平方米)，軌道交通站點周邊的中小戶型新建商品房用地供應比例將加大，同時將進一步挖掘存量資源，存量房市場將發展成為居民首次購房的主要途徑。

　　提高郊區新建小區配套服務水準

　　記者從該部門了解到，北京市房地産開發的土地供給和規劃管理將繼續加強。北京正研究在土地供應方式上鼓勵企事業單位存量土地再開發，以進一步盤活存量資源，在當前新增土地供應趨緊的情況下，有效增加新房的供應。

　　同時還提出，要加大軌道交通站點周邊中小戶型新建商品住房及綜合性商服用地的供應比例，通過軌道交通的輻射能力，減少居民通勤時間，併為新建小區居民提供更好的配套服務。考慮到環境和交通承載能力，房地産開發與市政公用基礎設施和公共服務設施將協調匹配，確保同步建設、同步交付使用。

　　大型商業及公建項目仍將在北京市新增産業禁限目錄之列。相關部門表示，為優化房地産開發區域分佈，“十三五”期間，在首都核心功能區不再新建大型商業設施，東、西、北五環路和南四環路以內，則不再新建酒店、寫字樓等大型公建項目。由於中心城區的功能過於集中，新增産業禁限使得這些産業向郊區分散，將提高郊區新建小區的配套服務水準，同時也能有效解決職住分離問題。

　　存量房市場將成主要購房渠道

　　現房銷售也將全面納入監管。北京近日開始執行的商品房現房銷售管理新政明確要求，開發企業銷售現房前需辦理現房銷售備案，且在備案後3日內一次性公開銷售全部房源，並嚴格執行明碼標價、一房一價，銷售價格不得高於申報價格。

　　目前，北京已經進入了以存量房為主的階段，經過近20年的大規模建設，已經有了大量的存量住房資源，促進這一部分資源更好的利用和配置，是未來實現居民住有所居的重要途徑。為此，在本次的舉措研究過程中，提出將加大存量房資金監管力度，降低交易成本，進一步推動存量房市場成為居民首次購房的主要途徑和改善性購房的重要渠道。

　　在自住型商品住房管理方面，將進一步完善準入銷售機制，明確供應對象和銷售管理政策，優先考慮項目屬地無房家庭。同時，還將研究推進共有産權制度，完善自住型商品住房定價和再上市機制。

　　【釋疑1】

　　新開工商品房減少會否導致供不應求?

　　清華大學房地産研究所所長劉洪玉指出，從國際經驗看，發達國家的住房市場基本上都經歷了從新房為主向存量房為主的轉變。

　　從北京人口、家庭和城市化發展狀況，經濟發展水準、土地資源環境約束條件以及住房市場發展情況看，北京已經進入存量房為主的階段，2016年新房和二手房交易套數大體上是1：4，也就是説，有4/5的購房家庭是通過購買二手房來解決住房問題的，劉洪玉指出，“如果再考慮到租賃住房的房源幾乎全部來自存量住房，則未來住房市場需求主要靠存量房來解決而不是新房，應該沒有什麼懸念。”

　　至於新開工商品住房規模縮減會不會導致供不應求，劉洪玉分析認為，供不應求不僅僅取決於供，還會受求的影響，另外還要看在什麼範圍內的供，“北京市範圍內的新建供應可能減少，但在京津冀協同發展背景下，如果能通過快速軌道交通連接的周邊城市的住房供應增長，則滿足北京常住人口需求的總供給可能還會增加。”此外，新建商品住房減少可能會刺激存量住房資源釋放，還會提高存量住房的有效利用水準，以及自住商品住房等政策性住房建設增加，也會促進供求均衡。

　　【釋疑2】

　　今年是否會延續

　　去年房地産政策?

　　中原地産研究中心的數據顯示，2015年以前，北京新建商品住房(包括純商品住房和自住型商品住房)成交均價一直保持在3萬元以下，2015年12月為2.98萬元/平方米，2016年一路增長，至9月份，達到了3.88萬元/平方米的歷史高點。

　　2016年9月30日，北京出臺政策穩定市場，加大中低價位、中小套型普通商品住房供應比例，重申“90/70”政策，同時推出了“控地價、限房價”的土地交易方式，對地價和未來的房價實施“雙限”。在信貸方面，調整首套房貸的標準，從“認貸不認房”轉變為“認房又認貸”，還差別化提高首付比例。

　　“2017年的市場環境已呈現出大環境趨緊、小環境更嚴的態勢，總體判斷只會比去年更嚴，去年政策效果還將持續釋放。”中原地産首席分析師張大偉表示，“9·30新政”實施一季度，效果已顯現，房價上漲態勢得到遏制，據統計，2016年12月，北京市新建商品住房成交均價回調到每平方米3.82萬元的水準，成交量下降10%左右。

　　“但從近年來房地産調控的作用機制來看，效果目前只是初步顯現。”張大偉分析，對於需求側調控效果，一般都在政策出臺後的3-6個月以後才會比較充分顯現，對供應調控的效果，更是需要半年至一年時間。

　　【釋疑3】

　　2017年北京房價是否會出現回落?

　　張大偉透露，接下來的房貸利率優惠也將全面縮小，“從元旦開始，各大商業銀行都將對首套房貸利率折扣進行收緊，去年的88折、85折甚至某些銀行的8折，今後將難再出現，普遍都將提高到9折以上。”

　　昨日，多家銀行也向新京報記者證實，目前北京地區已上調首套房基準利率至最低九折，二套房仍然執行上調基準利率10%的政策。

　　另外，新京報記者也了解到，目前，監管部門已經對高價、漲價且不接受價格引導的預售項目，全部一律暫緩批准預售許可。

　　綜合政策機制和市場運作規律，張大偉預測，2017年北京房地産市場將呈現量縮價穩的態勢，“從北京房地産市場運作情況看，已經呈現出較為明顯的週期波動，短期的波動週期一般是3年左右。”

　　他指出，2016年9月份，房價達到了週期性的高點，四季度已經出現了週期性回落，預計下一步市場將會沿著這個趨勢繼續運作，“新建商品住房成交均價總體將保持穩定，穩中略降可能性較大。”