亞太投資增加 英國倫敦商業地産市場顯韌勁

　　在去年脫歐公投之後，多家英國地産投資基金暫停投資者贖回的事件曾經一度引發投資者和監管部門對英國商業地産市場的擔憂。當時甚至有聲音認為商業地産市場遭受的衝擊有可能引發新一輪金融危機。但是，最新數據顯示，英國商業地産市場的核心——倫敦市場在脫歐之後展現了強大的韌勁。

　　日前，英國著名房地産顧問第一太平洋戴維斯公司公佈數據顯示，2016年倫敦商業地産市場交易額總計159億英鎊，雖然較2015年的歷史峰值下降了17%，但是比過去20年平均水準高出45%。

　　回顧2016年商業地産市場發展，第一太平洋戴維斯公司英國和歐洲首席執行官馬克·萊德利表示，在脫歐公投之前，英國商業地産展現出了前所未有的強勢，雖然市場交易量有所下降，但這是因為市場流動性缺乏而非投資者意願下滑。在公投結果公佈之後，商業地産市場經歷了短暫的停滯期，並由市場重新定價。在此之後，商業地産市場再次恢復了活力。

　　分析認為，當前投資者仍然將商業地産作為安全性較高的資産類別。2016年倫敦商業地産投資回報率為4.4%，預計2017年至2019年的年均回報率將在5.2%左右。這一高水準的投資回報率使得投資者將倫敦商業地産視為長期資産保值的重要手段。

　　數據顯示，在去年6月份脫歐公投結果公佈之後，機構投資者對於倫敦商業地産的態度確實發生了巨大轉變。出於對未來國際企業在英人員安排不確定性的擔憂，機構投資者在倫敦市場的活躍度有所下降。不過，海外投資者的大規模進入彌補了上述缺口。

　　受脫歐公投後英鎊大規模貶值影響，海外投資者在倫敦商業地産交易的比重大幅上升。其中，亞太區投資者在去年倫敦商業地産市場投資規模達到了歷史最高紀錄的47億英鎊，佔總體交易規模的近三分之一。脫歐公投後倫敦金融城商業地産交易總額中，亞太區客戶投資佔比更是高達驚人的85%。

　　今年一季度數據顯示，倫敦金融城商業地産市場企穩態勢明顯。數據顯示，一季度完成33筆交易，交易總額高達26億英鎊，為2007年以來最優一季度表現。其中，3月份完成交易13宗，交易規模為196億英鎊。在一季度總體交易中，亞洲投資者仍佔據主要地位，交易金額佔總體規模的64%；英國本土和歐洲投資者佔比均為13%，美國和中東投資者佔比均為5%。

　　在當前英歐談判箭在弦上之際，未來倫敦商業地産市場何去何從成為各方關注焦點。第一太平洋戴維斯公司認為，英歐雙方當前已經基本明確了各自強硬立場，但未來談判結果仍然有巨大的不確定性，不能過分誇大倫敦流失就業崗位的可能性。與此同時，市場供給正在形成新的平衡。雖然2016年和2017年的商業地産空租率總體將呈現平緩上升趨勢，但是當前商業地産開發數量正在下滑。這限制了未來供給擴張速度，並對商業地産租金形成支撐。

　　值得關注的是，即使在脫歐衝擊之下，倫敦作為全球商業地産投資主要目的地的地位仍然難以撼動。英國房地産投資平臺布瑞克·維斯特公司近期對3000家全球房地産投資者調查顯示，倫敦仍是全球投資者的首選。數據顯示，其中30%的投資者傾向於將英國視為未來投資首選。同時，將德國、美國和法國列為首選的投資者比例分別為25%、18%和18%。

　　受脫歐不確定性影響，德國、法國和美國投資者中將英國列為商業地産投資首選的比例有所下降，分別從去年同期的24%、22%和23%下降至19%、19%和22%。然而，英國本土投資者比例卻從去年同期的44%上升至46%，亞太區國家的投資者興趣也得到大幅提升，彌補了部分市場缺口。

　　布瑞克·維斯特公司首席執行官伊曼紐爾·魯米努表示，雖然受到脫歐不確定性衝擊，但是投資者對於商業地産的總體態度並沒有出現大幅下滑。第一太平洋戴維斯最新數據也顯示，當前倫敦金融城商業地産市場內仍有60宗潛在交易正在接洽，總體金額為34億英鎊。其中，26筆潛在交易已經有買方出價，總體規模為13億英鎊。未來倫敦商業地産市場發展或將延續當前的韌勁。（經濟日報駐倫敦記者 蔣華棟）