《2018中國商業地産市場年報》：行業須走高品質發展之路

　　中新網12月19日電 12月18日，中指研究院在京發佈《2018中國商業地産市場年報》，其中指出，2018年中國商業地産整體表現回落，供應過剩壓力仍存，與此同時，商業消費又呈現出新的升級勢頭，在這一局面下，商業地産行業唯有走出一條高品質發展之路，才能在滿足人們美好生活需要的過程中實現自身的發展。

　　2018年，經濟總體保持平穩。截至目前，商辦市場投資、新開工、銷售面積均同比下降，整體表現回落，供應過剩壓力仍存。2018年1-11月，在供給端，商業地産開發投資額18489億元，同比下降10.2%，商業地産的開發投資額佔整體房地産的比重繼續下降，由2017年1-11月的20.5%下降3.7個百分點至16.8%。新開工方面，2018年1-11月商業地産新開工面積23525萬平方米，同比下降2.4%，商業營業用房新開工面積佔房地産新開工面積9.5%，2015年以來佔比持續下降。從需求端來看，商業地産銷售規模同比下降明顯。2018年1-11月，全國商業地産銷售面積為13724萬平方米，同比下降6.8%。

　　其中，在商業營業用房市場，2018年1-11月，全國商業營業用房新開工面積18037萬平方米，銷售面積10118萬平方米，開工銷售比由2017年1-11月的1.75上升至1.78，在新開工逐步放緩、銷售減少的情況下，全國新增商業營業用房市場表現供應過剩，庫存去化速度放緩。在辦公樓市場，1-11月，全國辦公樓新開工面積5488萬平方米，銷售面積3606萬平方米，開工銷售比由2017年1-11月的1.35上升至1.52，在新開工增長、銷售放緩的情況下，辦公樓市場供過於求矛盾加劇。

　　在商辦土地市場，整體供應過剩，三四線土地市場有所升溫。商辦用地供應過剩，銷售規模增幅小于供給，樓面均價小幅下跌。2018年1-11月，全國300城商辦用地推出規劃建築面積2.47億平方米，同比增長11.7%，共成交1.89億平方米，同比增長6.9%；2018年1-11月，全國300城商辦用地成交樓面均價為2338元/平方米，同比下跌0.3%，平均溢價率為7.2%，較2017年1-11月下降6.7個百分點。

　　一線城市商辦土地市場略有降溫，三四線城市獲關注。一線城市市場熱度下滑；二線城市城市化進程加快，對於土地需求旺盛，同時企業融資難度增加，使得土地市場回歸理性，呈現出量漲價跌的局面；伴隨著城鎮化進程的加快，在一定程度上提高了三四線城市商辦土地市場的熱度。但從長遠來看，商辦土地市場的總體供給規模較大，仍然存在較大的庫存去化壓力。這都表明，商業地産基本告別高增長階段，需要開啟新的篇章。

　　就消費市場而言，隨著消費空間持續釋放，將驅動商業地産升級迭代。就當前而言，消費的量變呈現出三個特點。一是總量大，2018年1-10月份，我國社會消費品零售總額309834億元，預計全年社會消費品零售總額有望超過35萬億元。二是增速依然處於高位，今年前10個月社會消費品零售總額同比增長9.2%，比同期GDP增速高出2個點以上，比同期固定資産投資(不含農戶)增速5.7%則高出3.5個百分點。三是對中國經濟增長的貢獻大，遠高於投資和消費。展望後市，由於消費的意義突出以及時代發展的需要，消費依然將扮演十分重要的角色。 進一步從消費的脈搏來看，主要是體現消費升級的商品銷售增長較快，對消費總額的增長起到了較大的拉動作用。今年10月份，限額以上單位通訊器材、化粧品類商品同比增速分別比限額以上單位消費品零售額高3.4和2.7個百分點。1-10月份，限額以上單位化粧品和通訊器材類商品均保持兩位數的較快增長。總體來看，進入新時代，人們對物質文化的消費需要逐漸轉化為對美好生活的嚮往，這指明瞭我國消費升級的本質方向和根本邏輯，決定著消費量變和質變的方向，從而孕育出五大消費升級趨勢，即人格型消費、生態型消費、社交型消費、情感型消費、體驗型消費。

　　商業消費的趨勢演變，也將深刻影響商業地産的發展。購物中心已經從原來單一的普通購物場所，加入更多的商業元素，轉變為提供多樣化商品，多種休閒娛樂項目、多種餐飲項目于一體的“吃喝玩樂”的綜合購物場所。同時，購物中心的消費主體已從80後、90後逐漸向新生代95後、00後轉變，他們的興趣、喜好、價值觀對於購物中心的未來走向及發展定位，有著極其重要的影響。在此背景下，購物中心的轉型升級及業態選擇將會成為影響其自身發展的關鍵因素。基於新一代消費者的志趣和愛好，可以看到，未來的購物中心將以顧客體驗為驅動，向個性化，多元化以及方便快捷的方向轉變。

　　商業消費的趨勢演變，還將深刻影響商業街的發展。面對零售商業的不斷創新以及消費客群消費行為的轉變，商業街面臨的外部環境已經發生巨變，進一步提高商業街的綜合服務能力，打造個性化、差異化、主題化的商業街區，以及優化商業街的人文環境，增強購物體驗，是未來商業街謀求發展的必經之路。

　　整體而言，一方面，經過多年的發展，商業地産存量巨大，已經基本告別了高速增長的階段，其量價呈現出與以往不同的走勢；另一方面，隨著我國社會主要矛盾的轉變，居民消費加快升級。面對這種局面，只有大力提升商業地産行業的發展品質和效益，走出一條高品質發展之路，才能更好滿足人民在經濟、文化、社會、生態等方面日益增長的消費需要，更好推動經濟和社會的全面進步。

　　從態勢上看，今時今日，商業地産的開發邏輯發生了巨大的轉變，由重開發轉向重運營，這突出體現在商業地産開發商的開發觀念、思維方式上，並見諸於其行為方式中。

　　就商業模式而言，面對大變局，一些具有雄心抱負的地産旗手們正在以各種方式探索適合商業地産成長規律的高品質發展路徑，並篤定前行。

　　一是從初心出發塑標桿資源，構築發展高地迎接挑戰。商業的宿命就是競爭。商業地産開發商們只有牢記服務美好生活的這一初心，把握城市更新和消費升級的時代機遇，通過塑造商業標桿構築發展高地，才能挑戰既往，才能無懼于未來。

　　二是內化經濟發展第一生産力，科技賦能孕育智慧商業地産。隨著資訊科技的發展，資訊化、智慧化作為經濟杠桿，正在為中國經濟體培育新動能。借助這些資訊科技杠桿，商業地産開發商正在構築新的核心驅動力，商業地産的運營效率更高、形態更優、全鏈條變得更加智慧。

　　三是金融模式驅動未來，強化金融功能構築新的核心競爭力。沒有資金端的強大就不可能有真正的商業地産。在重運營時代，資本的回收期變得更長，不可知不可預測的因素變得更多，高收益往往意味著高風險。只有建立強大領先的資金優勢，確立更高的起點，商業地産開發商才敢於才樂於投資開發，從而塑造更加美好的商業地産格局，實現行業的高品質發展。