地産圍城:房企"不來勁" 網際網路公司卻相繼拿地

　　中新經緯客戶端11月23日電 （馮方）近日，小米集團聯合華潤置地，以26.57億元競得北京一塊公建混合住宅用地。在此之前，映客通過子公司拍得長沙一塊商業與住房用地。兩家非房産企業相繼拿地的時候，各家房企的土地投資熱情反而沒那麼高漲，看起來總有幾分《圍城》中“外面的人想進去”的意味。

　　　小米、映客相繼拿地 

　　前後相隔不到兩個月，映客、小米分別在長沙和北京拿地。

　　根據長沙市國土資源局官網9月14日資訊，映客子公司湖南映客置業有限公司(下稱“湖南映客置業”)以4.9億元的成交價拿下長沙一塊商業、住宅用地。而僅在十余日前，湖南映客置業還叫湖南映創網路科技有限公司。

　　天眼查資訊顯示，8月31日，湖南映客置業進行名稱變更和經營範圍變更，同日，長沙龍湖房地産開發有限公司(下稱“長沙龍湖”)成為湖南映客置業新增股東。10月24日，映客發佈須予披露交易收購在中國長沙的土地使用權相關補充公告，根據該公告，湖南映客置業新增股東長沙龍湖持股由49%調整為60%，取得公司控制權。

　　此後，在小米一次土地競拍中也出現房企身影。

　　北京市規劃和國土資源管理委員會官網資訊顯示，11月5日，“小米+華潤”聯合體以26.57億元的成交價拿下北京市昌平區沙河鎮七里渠南北村一塊公建混合住宅用地。由於雷軍曾多次公開談及房地産，這次小米聯合華潤拿地也引發不少網友對“小米房子”的聯想。

　　對於小米此次拿地，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，小米有“網際網路+”的創新思路，而華潤需要導入網際網路資源。兩個企業聯合拿地，既降低了土地成本，也有助於後續其他業務的合作。

　　諸葛找房首席分析師陳雷則認為，網際網路公司人力成本、人才培養成本也非常高。因此，網際網路公司在住房等方面為企業員工提供福利很常見。此次小米參與拿地，基本可以肯定並非是房地産訴求。

　　不過，網際網路公司的房地産訴求也並非完全沒有。

　　今年以來，多家網際網路公司入局或加碼房産交易業務。蘇寧易購上線二手房買賣業務蘇寧有房，去年上線的京東房産則宣佈與我愛我家合作，繼新房業務後加碼二手房市場。

　　房地産和網際網路研究院院長相國良對此表示，目前京東和蘇寧在做房産業務嘗試，類似模式成功的還沒見到，失敗的例子有很多。

　　嚴躍進則認為，雖然調控嚴厲，房産網際網路仍有創新空間。他同時還表示，這兩年的房産經紀行業的競爭格局已經回歸線下，短期看網際網路對行業的改造面臨很大阻力。

　　　房企開發勁頭下降 土地交易市場降溫 

　　反觀房地産行業，土地投資的熱情則不如此前高漲。

　　據證券時報旗下數據寶10月10日報道，按照權益金額計算，今年第三季度，在萬科、保利地産、碧桂園、融創中國和中國恒大等五家房地産龍頭中，除了“活不下去”的萬科拿地金額較高，達458.7億元，其餘四家拿地金額最高的保利地産僅略超萬科的一半，中國恒大更是低至26.4億元。

　　上述報道還提到，今年前兩個季度，碧桂園拿地金額分別為620.8億元和827.9億元，在第三季度則驟降至137.9億元。

　　此外，由碧桂園前任高管“掌刀”的閩係房企陽光城也在縮減拿地金額。陽光城執行副總裁吳建斌介紹，公司年初計劃的投資拿地預算為800億元，到9月底，實際花費為216億元。吳建斌表示，從今年3月開始，公司即提高了投資拿地的標準。

　　將範圍從頭部房企放大到全行業來看，整個土地交易市場上也籠罩著一層“冬意”。

　　房地産大數據應用服務商克而瑞11月14日發佈的《10月土地市場簡報》顯示，在成交表現方面，10月土地市場環比走平，同比漲幅也有所降低，市場在長期調控作用下並未像往年一樣迎來年末上漲的走勢。

　　克而瑞11月3日的一份報告提到，前10月銷售百強房企土地投資力度較去年大幅下滑，三成房企10月更是未拿地，整體投資意願趨於謹慎。報告認為，政策調控趨嚴、土地市場預期不斷向下、融資渠道收緊等多方面因素造成了上述情況。

　　房地産行業政策面、資金面雙承壓 

　　確如克而瑞報告所言，房地産行業在政策面和資金面上都面臨著壓力。

　　6月28日，住建部等7部門聯合發佈通知，從2018年7月初至12月底期間，將在30個城市先行開展治理房地産市場亂象專項行動。

　　通知發佈當天，重慶、武漢、長沙三地即採取行動，提出治理舉措。此後僅半月內，就有20多個省市通過發新規或開啟專項整治行動的方式響應。

　　中原地産首席分析師張大偉表示，下半年，升級的樓市政策調控內容將不斷出現，而從住建部等多部門開始的政策監管將是下半年市場的主要特徵。

　　21世紀經濟報道6月1日報道稱，相比于前幾年的市場環境，房企正面臨融資渠道收窄、融資成本高企、項目回報率受政策限制始終處於低位等情況。

　　在上述報道中，一家上市房企的融資部門負責人表示，去銀行貸款直接被告知“沒有額度”、“做不了”的情況很常見。一位銀行人士則表示，“房貸去年停了，開發貸已經很久沒做了”。

　　國家統計局11月14日發佈的數據顯示，1-10月份，房地産開發企業到位資金中，國內貸款19727億元，下降5.2%；利用外資80億元，下降35.6%；自籌資金45512億元，增長10.8%。

　　結合統計局以往數據來看，自籌資金增速在2017年一度為負值，到1-10月份由負轉正，之後逐漸變為兩位數增長。在此期間，國內貸款和利用外資增速則是逐步降低、由正轉負。在2017年1-2月份，利用外資增速甚至高達227.4%。

　　此外，統計局數據顯示，2018年1-10月份，全國商品房銷售面積同比增長2.2%，增速比1-9月份回落0.7個百分點。

　　嚴躍進認為，當房企銷售面臨下滑的時候，其重心會挪移到行銷端口，而在開發投資方面，適當會從資金回籠角度考慮停工或者是放緩開發節奏，這是企業應對週期性降溫所採取的一種措施。