你住的小區暗藏一座萬億“金礦”！有人嗅到風口 搶先進場瓜分了

　　近年來，由於《國家新型城鎮化規劃》的推進，以及房地産市場的持續發展，物業管理行業迎來了廣闊的發展空間。而隨著人工智慧、大數據、網際網路等高新技術的發展，物業管理企業先後試水網際網路，整合“線上”和“線下”兩端的資源，一方面為居民創造更加便捷的社區生活環境，另一方面也提升了自身的管理效率。

　　智慧化物業方便小區住戶 大數據提升物業管理效率 

　　家住深圳某小區的王女士一早起來，發現廚房的水龍頭無法擰緊，一直在不停地滴水，家人都去上班了，她自己也不會維修，於是她拿出手機，對著水龍頭拍了幾張照片，上傳到小區物業的APP裏面。

　　王女士的報修訂單很快傳到小區物業管理處的後臺，工作人員立刻通過系統，通知到相應的維修人員，不一會，維修人員就帶著工具上了門。除了能夠快速報修以外，用戶在APP上傳人臉資訊並通過審核之後，可以通過人臉識別技術快速通過小區門禁，解決了出門忘記帶門禁卡的問題，同時朋友來家裏做客也更加方便。

　　事實上，智慧物業不僅僅是給住戶帶來了方便。徐正林是該小區的設備維修人員，他的主要工作就是定期巡查抄表，並檢查各種設備的工作狀態，自從小區設備應用上物聯網感測器技術之後，他的工作就輕鬆多了。

　　此外，小區的工作人員告訴記者，除了設備都裝上感測器以外，小區所有的電梯、路燈等公共設施，上面都有一個對應的二維碼，當某個公共設施出現損壞或者故障，工作人員只要掃描該二維碼，就能夠看到該設施的所有資訊以及故障處理步驟，同時通過這些二維碼，可以將物理的小區進行數字化，為大數據分析提供樣本。

　　萬科物業CEO 朱保全：從五年前開始，我們每年從營業收入拿出1.5個百分點專門用於科技投入。現在，我們有一支超過300人的科技團隊去做科技研發。從實際效果來看，在過去的五年裏，我們的管理規模大概增長了500%，但是人員並沒有增加這麼多，所以，從管理效率來説是帶來非常大的幫助。

　　智慧化物業進醫院 物業企業承接臨床醫療輔助服務事實上不僅僅是傳統住宅小區，作為對物業管理服務有著特殊要求的醫療行業，也正在享受著智慧物業帶來的管理效率提升。而物業企業的服務也開始深入到醫院的日常工作，承擔起部分臨床醫療輔助服務的工作，甚至在有的醫院，除了醫生和護士以外，其餘所有人都是物業公司的人，讓醫務人員能夠更加專注服務患者。

　　吳先生是物業管理公司派駐在深圳一家醫院的醫療運送工，每天工作任務主要是帶檢病人、運送標本等任務，沒事的時候他就坐在這裡的椅子休息，可每當他手裏的這臺設備響起，他就知道有任務了。

　　負責該醫院物業管理項目的工作人員告訴記者，她所在的物業公司除了承接醫院的安保、設備維保、保潔等傳統三保外，還承接了醫院的醫療輔助服務，例如導分診、護工、醫療輔助運送等，為此他們專門開發了一套醫療運送系統，通過資訊化軟體對運送過程進行把控，對人力資源進行合理優化配置，提高物業管理與服務的效率。　

　　此外，由於醫院的設備比較複雜，它的保養維護標準也比較高，以往設備壞了，需要各種填單審批之後才能維修，如今通過這個平臺，所有的流程得以簡化。

　　該醫院的負責人告訴記者，醫院對物業管理服務的需求和其他行業有很多不同點，醫院一年365天，每天24小時，都必須及時響應醫療工作中所出現的各種突發事件，因此傳統物業很難滿足其需求。

　　深圳大學總醫院教授 陳向東：對於一個高水準的醫院來講，也必須有現代化的物業來保證，特別是數字化技術、現在的管理技術以及資訊化技術，能夠融入到物業管理中，可能對於醫院的物業運作，它的安全有效、高效運作是很有幫助的。

　　物業企業積極擴展非住宅業務 機構類物業市場競爭激烈 

　　近年來，由於中國房地産市場逐漸轉入存量發展，同時傳統住宅物業管理服務費偏低，且業主分散，種種因素誘發了大型物業企業向外看的步伐，使其服務的物業類型呈現多元化趨勢，不少企業都在積極擴展非住宅業務。 隨著住宅物業逐漸走向穩健發展，以商務寫字樓、政府機構、企業總部為代表的商企物業，成為大型物業企業的發力點。自2015年開啟市場化以來，萬科物業在業務規模擴大的同時，同步探索物業管理的多樣性與可能性。在住宅物業外，大力發力商企物業。今年萬科物業正式將“萬物商企”子品牌推向市場。截至2018年10月，萬科物業所有服務項目中商企項目佔比已超過21%。

　　數據顯示，萬物商企現已覆蓋52個大中小城市，服務項目個數高達481個，總面積達到3497萬平方米，服務對象包括商務寫字樓，政府機構、企業總部等。此外，碧桂園服務在今年的年中報中也強調，計劃通過加強合作為非住宅物業如商業物業、工業物業、政府及公共設施等提供物業管理服務。無論是基於行業特點還是著眼未來，拓展非住宅物業服務都成為大型物業服務企業的必然選擇。

　　中航物業總經理 劉文波：從整個市場來看，大概物業管理行業60%是住宅類的，40%是非住宅類的。從整個利潤率來看，優質的機構類的物業的這種利潤率，應該還是要比這個住宅類還是要高很多。而且它的抗成本上漲這種風險的能力還是要強一點。

　　業內人士告訴記者，以深圳為例，中心區寫字樓物業管理費每平米達到二三十元，而小區物業管理費也就每平米幾元錢，最高的也就十元左右，除了物業管理費高以外，機構類物業業主的單一性，讓物業企業管理起來溝通更加輕鬆。

　　近年來，政府機構、高校後勤、醫院物業等一系列的非住宅物業管理， 成為物業服務企業的服務對象，機構類物業市場規模越來越大，那麼隨著未來越來越多物業企業的進入，該領域也將迎來激烈的競爭。

　　中航物業總經理 劉文波：很多的競爭對手進入之後，他們可能最容易採取的一個方式就是低價競爭。但是，因為機構類的客戶和住宅類的業主不一樣，他們的消費會更加理性，所以，我相信在這一塊最終PK的應該還是綜合實力，一個很強的競爭力，而不僅僅是價格。

　　人力成本上漲 市場化程度低困擾物業行業發展 

　　中國物業管理協會發佈的《2018全國物業管理行業發展報告》顯示，2017年全國物業服務企業共11.8萬家，物業管理從業人員約904.7萬人，經營總收入為6007.2億元，佔2017年全國服務業增加值比重達到1.4%。而據前瞻産業研究院相關報告顯示，預計到2020年，全國物業服務市場規模將過萬億，物業行業未來發展前景巨大，但是目前行業仍然面臨不少的問題。 業內人士表示，作為勞動密集型行業，物業管理行業目前面臨最大的問題，就是近年來人力成本的上漲，一個大型物業公司，以2萬人員工來計算，一年光人力成本都會上漲幾千萬，同時基層員工流動性比較大，也給企業經營帶來一定的影響。

　　此外，物業服務收費難一直困擾著物業公司的生存與發展。由於物業管理市場化程度不高，缺乏競爭意識，運作不規範，部分業主拖欠、拒交物業費的現象比較嚴重。

　　業內人士告訴記者，物業是為業主這個團體服務，但是這個團體在中國目前遇到不小的困難，業主大會的成立、運作、換屆都很困難，甚至成為産生矛盾的根源，以深圳為例，目前只有40%的小區成立了業主委員會，很多小區想換物業都很困難，因為甲方主體不存在。

　　整體來看，我國物業服務領域呈現大行業小企業，集中度不高，但是隨著近年來物業行業一系列的兼併與收購，龍頭企業的集中度效應也在慢慢顯現，此外物業企業也以前所未有的熱情擁抱資本市場，自從2014年6月，花樣年控股拆分物業管理公司彩生活登陸聯交所以來，除南都物業A股上市外，目前共8家物業管理公司在港股上市，港股成為物業企業選擇最多的上市地點。