七問房地産稅：開徵還有多遠？你會多交錢嗎？

　　資料圖。中新社記者 韋亮 攝

　　近日，官方針對房地産稅改革推進要“義無反顧”的表態，再次讓房地産稅成為輿論關注焦點。自2003年提出物業稅以來，房地産稅的探討已歷經13年之久，為何遲遲難以落地？從房産稅到房地産稅的轉變意義何在？會否影響房價？政策落地業主會多交錢嗎？中新網(微信公眾號：cns2012)記者採訪多位業內專家對此解讀。

　　7月24日，中國財政部部長樓繼偉答記者問。當日，二十國集團(G20)財長和央行行長會議在成都閉幕，會後，樓繼偉出席主席國新聞發佈會並回答記者提問。中新社記者 張浪 攝

　　離開徵還有多遠？

　　——官方定調“義無反顧”推進改革

　　在7月23日舉行的G20稅收高級別研討會上，財政部部長樓繼偉表示，受制于資訊徵集能力弱及利益調整阻礙，目前房地産稅制改革尚未推出正式方案，但下一步將“義無反顧”推進改革。該表態與十八屆三中全會中提到的“加快房地産稅立法並適時推進”相呼應，印證了官方推進稅制改革的決心。

　　這是否意味著房地産稅很快會落地？

　　中國房地産業協會原副會長朱中一接受中新網記者採訪時表示，中國房地産稅徵收是大勢所趨，但尚未完成立法，而立法需要多次審議，按照2個月召開一次全國人大常委會議的節奏，房地産稅幾乎不可能在年內出臺。

　　中原地産首席分析師張大偉也認為，房地産稅基礎工作以及草案與立法議案推進緩慢，至少仍需要四、五年時間，且有條件開徵房地産稅的可能只是一、二線經濟發達的城市。

　　資料圖。中新社記者 韋亮 攝

　　為什麼要徵？

　　——讓房子回歸居住本質

　　當前，我國房産稅按照1986年10月1日起實施的《中華人民共和國房産稅暫行條例》徵收，由産權所有人依照房産原值減除10%至30%後的余值計算繳納，稅率為1.2%。若房産出租，則依照房産租金收入的12%進行繳納。

　　為何現行徵稅方式要向收取房地産稅轉變？朱中一分析，房地産稅徵收既是全國稅制改革的重要一環，也是住房體制改革的需求。

　　朱中一指出，房地産稅其實包括房地産業營業稅、個人所得稅、房産稅、土地增值稅、契稅等多項稅種，徵收房地産稅主要是徵稅思路的轉變。“目的是要從現行的房屋流通環節收稅為主，轉向持有環節收稅為主，這將抑制投資、投機性需求，盤活存量，進而使房子回歸居住本質，長遠看對房地産市場平穩發展大有裨益”。

　　資料圖。中新社記者 韋亮 攝

　　開徵難在哪兒？

　　——探索十三年“卡”在立法上

　　記者梳理髮現，當前所討論的房地産稅由“物業稅”演變而來， “物業稅”的首次提出是在2003年十六屆三中全會上，由此計算房地産稅提出已有13年之久。其間各界對徵不徵、怎麼徵、徵多少等問題多有爭論，但尚無定論。

　　多位專家指出，房地産稅全國鋪開首先要過立法這一關，目前正處於這一環節。

　　為何13年探索推進緩慢？易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進中新網記者分析，一方面，不動産登記等房地産稅徵收前提工作推進緩慢，“家底”尚不清楚。另一方面正如官方表態，改革存在阻力，頂層設計需要考慮多方面內容。比如，如何在不重復收稅的基礎上平衡地方政府與老百姓的利益關係、如何對房屋估價、如何設置稅率等等。

　　資料圖。中新社記者 泱波 攝

　　試點情況如何？

　　——有示範作用，但效果不明顯

　　雖然還沒有立法，為探路房地産稅落地，2011年初，上海和重慶先行試點徵收房地産稅。上海採取增量徵收模式，重慶則採用高端存量徵收模式。

　　房地産稅試點迄今已試行5年多，效果如何？朱中一認為，與國外相比，上海、重慶試點房地産稅稅率較低，對穩定市場的效果並不明顯。但釋放了一個積極信號：房地産稅一定會收，只是時間問題。同時可為房地産稅框架建設提供參考。

　　中國城市房地産研究院院長謝逸楓告訴記者，兩個試點出現的最大問題是一些區域收稅成本上升，抵消了稅改效用，一定程度上還推高了購買房屋成本，影響房企去庫存。

　　資料圖。中新社記者 韋亮 攝

　　如何影響樓市？

　　——短期內可能影響不大

　　房地産稅對樓市有何影響備受市場關注。多位專家向中新網記者指出，房地産稅如果落地，將有助於樓市抑制投資、投機性需求，抑制房價上漲，但對成交、房價影響到底有多大，還要依照徵稅方式、徵稅主體範圍、稅率多少等因素綜合評判。

　　張大偉指出，“房地産稅短期可能促使部分投資者拋售房源，但如果不解決投資長期依賴房産，熱點城市有效供應少於需求，相關稅收依然會轉嫁給買房者支付。”

　　張大偉預測，從試點城市看，房地産稅從新增量入手且稅率不算高，按照執行週期估計，開始執行的5年內對樓市整體影響不會大。同策諮詢研究部總監張宏偉向中新網記者分析，房地産稅對樓市更多是長遠影響，土地、財稅、金融三大樓市長效調控機制將完善。

　　資料圖。中新社記者 韋亮 攝

　　你要多交錢嗎？

　　——區別徵稅概率大 一定範圍或免征

　　“房地産稅開徵，業主要多交錢嗎？”這是準購房者和已購房人最關心的問題。

　　多位專家指出，房地産稅包含類目複雜，涉及房地産交易、持有等多個環節，目前怎麼徵、徵多少等具體問題還在研究階段，即便是兩個試點城市也有很多環節需要完善。這些未知因素將會決定買房是否要比以前多交錢。

　　以試點城市上海為例，按照當地現行稅收政策，一個家庭每人平均擁有住房60平米(含)以上購買二套房時需要按超過部分總價的70%為稅基繳稅，成交單價在4.5萬元以上稅率為0.6%，4.5萬元以下稅率為0.4%。嚴躍進為記者算了一筆帳，一個擁有180平米住房的三口之家，每人平均住房面積達到60平米，現在想要新購一套100萬元的住房，這100萬元房産即需要繳稅部分。假設每平米價格在4.5萬元以上，需要繳納的稅金計算公式為100萬元(需繳稅部分市場價)*70%*0.6%(稅率)，即稅金為0.42萬元。“鋻於房地産其他環節稅收還未調整，這成了實實在在多出來的成本。”

　　朱中一表示，從試點城市來看，保障房屋正常的居住屬性是稅收制度設定的出發點。據此推測，房地産稅可能會設定一定的免征範圍，對首套房與非首套房、普通住宅與高端別墅等區別徵稅。

　　資料圖。中新社記者 武俊傑 攝

　　“他山之石”如何借鑒？

　　——國外稅基評估價多低於市場價

　　其他國家是如何收房地産稅的？據了解，美國、英國、加拿大、德國等百餘個國家都會徵收房地産稅，稅率平均在1.5%左右，以低於市場價的評估價為稅基，評估價隔幾年會適度調整。

　　專家建議，我國房地産稅可參考國外經驗，但不能照搬，需要針對中國國情進行改進。

　　謝逸楓建議，我國房地産稅要重點考慮四點：一是應廣泛徵求老百姓意見，法理理順、時機成熟再開徵。二是避免誤傷合理改善與正常投資需求，不影響生活品質與市場健康。三是防止重復徵稅增加老百姓負擔。四是不增加自住型購房者買房購房成本。