樓市需建立長效機制減少臨時調控
尹伯成
中央經濟工作會議提出要建立房地産市場長效機制出於兩個原因：一是房價漲勢難逆轉；二是“控”、“松”怪圈走不出，即房價漲就限購，需求不足和經濟下行壓力增大就放鬆限購，房價再漲再限購，如此迴圈往復。造成這種結果的根本原因是：供給計劃性和需求市場性嚴重不對稱。
供給計劃性，指房屋建設土地供給受政府計劃控制。目前，我國中央政府根據行政區劃實行建設用地目標管理，各地政府根據指標確立年度建設用地指標。其中，除去基礎設施用地和工業用地後，商品房市場化用地比例不到30%，存在高度的計劃性。
需求的市場性，指商品住房買賣是自由的，包括自住、投資、投機等。改革開放後一部分先富裕起來的人，由於要讓手中的貨幣保值升值，熱衷於投資價格一路上漲的房産市場，使我國房地産投資需求持續升溫，房價不斷上升，造成房價嚴重脫離廣大居民實際購買能力，房地産泡沫越來越大。
多年來，針對我國樓市形勢出臺的調控政策，注重的只是需求方面，且主要採取限購、限貸、限價等行政手段，從未注重供給方面，也很少採用市場經濟政策手段。這不僅沒有抑制住房價上漲趨勢，且為居民帶來了一種預期，即任何一次包括限購、限貸在內的房地産調控都是暫時的，只要經濟出現下行壓力就要房地産救助，調控就會鬆動，房價又會上漲。儘管早有人士呼籲開徵“房地産持有稅”以抑制投資、投機需求，中央層面也進行過討論，但因種種原因遲遲未出臺，立法也至今未提上議程。
2015年三季度末起，隨著GDP增速放緩，除了北京、上海等幾個城市沒有取消限購，其他城市均取消限購，房地産信貸等政策順應鬆動，投資、投機需求迅速再起，部分城市房價立刻暴漲，人們爭先恐後搶房。正是這種情況下，黨中央在2016年底的中央經濟工作會議上提出，要“加快研究符合國情、適應市場規律的房地産平穩健康發展長效機制”並確定了“房子是用來住的，不是用來炒的”定位。這預示著房地産市場將迎來全面改革。
過去的調控政策為什麼失效？第一，房地産政策目標定位不當。長期以來，各級各地政府將房地産政策當做經濟政策來看，發展房地産業是為了拉動經濟發展，房價上漲失控就限購，房地産市場低靡影響經濟就放鬆調控，從而使居民形成房産調控政策是短期措施的預期，進而影響到房地産消費、投資、投機行為。第二，房地産調控政策只調需求，不調供給，而且重行政手段，輕市場辦法。用行政手段時又沒有説清楚原因，例如限購政策就因“用計劃手段代替市場手段”而一直受到非議。這種非議，忘記了中國房地産市場的供給側是計劃性的，這決定了必須用“限購”的行政手段來管理過於旺盛的投資和投機需求。因此，在房産持有稅出臺以前，“限購”就不應當取消，否則調控政策的效果又會走過去的老路。
未來如何建立適合國情的長效機制？一要增加土地供給，包括可否考慮打破政府壟斷土地一級市場格局，同時在目前城市規劃中適當增加土地供應以降低土地供應成本；二要切實增加保障性住房建設和供應，解決買不起房的工薪階層和進城務工人員的住房困難；三要大力發展住房租賃市場，增加房源，降低房租；四要重新認識“限購”必要性，將限購制度化，改變人們對限購是政府調控“臨時措施”的預期；五要進一步在信貸和其他方面抑制房地産投資、投機需求；六要加緊房産稅立法的準備工作，並提高房産交易所得稅稅率，將投機所得大部分轉為社會所有；七要根據各地實際情況，實施“分類調控”“因城施策”，將房地産的去泡沫和去庫存結合好；八要進一步整頓和規範市場秩序，真正做到資訊公開，買賣公平。
總之，要長短兼顧，疏堵結合，供求並舉，逐步建立一套長效機制，以形成人們對房地産市場未來健康發展的預期，推動房地産市場穩定健康發展。
（作者係復旦大學教授、復旦大學房地産研究中心主任）
[責任編輯：郭曉康]
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