北京樓市定向加息 或倒逼房企以價換量

  　北京樓市“定向加息”倒逼房企以價換量

　　北京房貸政策再次收緊。

　　一位房地産仲介門店經理告訴記者，其4月底就接到通知稱，包括國有四大行在內的多家銀行，在5月1日起將上調房貸利率，其中首套房最低執行基準利率，二套房則在基準利率基礎上最低上浮20%。

　　“3·17新政”之前，首套房貸款利率可達基準利率的9折，二套房貸款利率則為基準利率上浮10%。

　　“一年之前，首套房貸款利率還可以在基準利率基礎上打八折。”亞豪機構市場總監郭毅説。

　　隨著樓市調控的進一步深入，通過資金層面調控供需的舉措也在增多。

　　北京部分銀行上調房貸利率的做法，被媒體稱為“房貸定向加息”。

　　但是易居智庫研究院研究總監嚴躍進提醒道，雖然被叫做加息，但是這一次的利率調整並非是央行主導的，而是各個銀行自發的行為。

　　記者注意到，在今年2月，北京市場的房貸利率已經經過一次上調，當時15家銀行共同簽署了《關於增強北京地域個人住房貸款業務自律治理增進業務健康發展的公約》，公約要求各家銀行執行個人住房貸款利率不低於基準利率的0.9倍。

　　在此之前，首套房房貸利率是基準利率的八五折。

　　在房地産市場火熱的情況下，房貸是各家銀行爭搶的資源，為何多家銀行會連續上調貸款利率？在政府頻頻對市場進行調控的情況下，房貸的收緊對於市場會又何影響？

　　月供增加

　　抑制誰的需求

　　“本次房貸利率上調後，按貸款100萬元、25年還清、等額本息方式計算，相比去年同期，首套月供上升514元，總還款額增加16.6萬元；二套月供上升295元，總還款額增加8.84萬元。”郭毅算了一筆賬。

　　但是，郭毅表示，2017年前4個月北京商品房套均總價在664萬元左右，以此為基準，以首套房首付40%計算，一年前同期的首套貸款利率八折優惠的情況下，月供為20853元，總購房成本1024萬元；現在將首套貸款利率提高至基準利率後，月供增加2206元，總購房成本變為1090萬元。

　　“首套購房者月供相比去年增加了2206元，同時當前信貸審批嚴格，需要家庭月收入達到4至5萬元才足以支撐高昂的房貸月供，因此，定向加息將對購房需求起到有效的抑製作用。”郭毅説。

　　那麼這樣的加息政策對於哪些群體影響最大？

　　平安好房研究院首席分析師陸騎麟也告訴法治週末記者，房貸利率上調主要影響的是剛需和改善型需求。

　　“利率上調就是影響剛需人群和改善人群的購買力，因為會增加其還貸的成本，那麼收入一定的情況下買的房産總價就是小了。”陸騎麟説。

　　“3·17新政”之後，北京房産市場成交量下滑已成事實。

　　來自亞豪君岳會的統計數據顯示，今年4月北京商品住宅僅實現成交2339套，這一成交量創造了自2015年3月以來的近26個月的新低。

　　“五一”期間通常是房地産市場成交的小高潮，但是亞豪君岳會統計發現，2017年“五一”小長假（4月29日至5月1日），北京成交商品住宅（不含保障房與自住房）142套，成交面積1.62萬平方米，環比清明小長假分別減少13%、22%，同比去年五一小長假的降幅分別達到82%和81%。

　　“這一成交量也創造了近9年的同期新低。與此同時，五一小長假期間，北京商品住宅成交均價為38061元/平方米，環比下跌5%，同比上漲12%。”郭毅告訴記者。

　　不過，陸騎麟補充道，這些政策對於高端豪宅購房者的實際影響最小，這些人群完全可以增加首付或者乾脆不貸款買房。

　　銀行自發調息

　　把控貸款風險

　　房貸曾是銀行眼中的香餑餑。

　　銀監會主席郭樹清曾在今年4月下旬公佈一組數據：房地産相關貸款（含以房地産作為抵押、擔保）的佔比已經超過了銀行（總貸款）的1/3，個別銀行的地産相關貸款佔比甚至超過了50%。

　　然而，一旦銀行提高利率，勢必會影響到購房者的購房能力，進一步影響房貸的規模。

　　那麼，銀行為何會有“定向加息”的舉動？

　　陸騎麟認為，銀行上調房貸利率，最主要還是跟當前整體的貨幣政策偏緊有關，政策偏緊導致銀行放貸的動力因而不足。

　　“商業銀行正在加大對貸款的風險把控，所以房貸市場也被納入重點監控領域。”嚴躍進提供了另外一個背景。

　　今年3月2日，郭樹清出任銀監會主席後出席國新辦發佈會時，也提到，要穩健、審慎把握對房地産資金的投放。

　　“房地産風險是泡沫風險的重要組成部分。去年新增的貸款裏面，將近一半是房地産，其中房貸就佔了很大比例。也是需要我們審慎來關注的領域。”郭樹清説。

　　嚴躍進認為，在這樣的背景下，監管部門以查銀行信貸風險的方式，管控房貸政策，也是有理有據的。而從當前商業銀行的心態來看，保守型的貸款政策也容易在檢查中獲得認可，畢竟過多的住房貸款可能會惹出問題，比如，貸款資金是否會流入炒房領域。

　　房企利空

　　會以價換量嗎

　　在“房貸定向加息”之後，房企的相關舉措是否會有調整？

　　陸騎麟認為，接二連三的政策會影響開發商的開發意願，但是目前整個樓市的銷售情況還可以，開發商的拿地意願應該不會馬上消退。

　　一位業內人士告訴記者，就北京而言，今年以來上市的新盤數量並不多，但是需求仍然在，而且今年因為政策原因，新盤預售的價格都沒有達到開發商的預期，新房和二手房甚至出現價格倒挂，部分龍頭開發商開發的新盤一房難求，“別説找折扣了，能買到就不錯了”。

　　中原地産首席分析師張大偉還提供了這樣一組數據：今年前4個月，拿地最多的25大房企拿地總金額超過5199.26億元；而2016年同期拿地最多的25大房企（前後兩年拿地企業不完全對應）合計拿地金額為2549億元。

　　“調控很猛，為什麼房企還在拼命搶地？”

　　張大偉的分析是，歸根結底還是錢多，房地産企業資金鏈目前非常安全。

　　不過，同策諮詢研究中心總監張宏偉告訴法治週末記者，如果這樣的政策擴容一直持續執行，勢必會影響到房企的正常銷售，事實上各地預售許可證審批從嚴、網簽從嚴已經放緩了交易節奏，導致房企結算週期拉長，導致企業的回款週期進一步拉長。

　　張宏偉認為，今年下半年房企資金兌付壓力窗口期即將到來，屆時，房企資金壓力越來越大，持續政策有可能會倒逼開發企業“以價換量”，通過各式各樣的“策略性降價”或直接降價彌補上調房貸利率對於市場成交量的影響。

　　對此，郭毅則補充道，2016年，北京住宅土地的超低成交，使得房企手中土地儲備不足，去庫存的壓力較小，集中“舍價保量”的可能性也相對較低，因此預計2017年北京住宅低速供應也會成為常態。

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