回歸居住功能 是樓市調控之本

　　在今年“9·30”調控之後，一線城市及部分熱點城市的住房銷售量急劇下降，但是價格基本上沒有多少變化。這也意味著，只要市場的價格上漲預期沒有改變，房地産市場投資者並不願降價出售手中的住房，市場基本上會處於一個完全僵持狀態。

　　這種僵持狀態能夠持續多久，關鍵就看房地産市場是不是能夠真正回歸到居住功能，真正去除泡沫。這就得從兩方面入手：

　　一是全面收緊住房按揭貸款。近一年來，住房市場的瘋狂與過度寬鬆的住房按揭貸款政策不無關係。如果住房按揭貸款政策不收緊，住房限購政策所起到的作用十分有限。

　　一是收緊住房稅收政策。稅收政策是遏制住房投機炒作、擠出房地産泡沫最為有效的工具。住房稅收包括住房交易稅、住房交易所得稅、物業稅或房地産稅、住房空置稅、住房遺産稅等，而這些稅收政策能在事中、事後、持有等環節來遏制投機炒作。比如，最近無論是加拿大還是香港，遏制房地産的投機炒作都是從住房稅收政策入手。

　　對於住房按揭信貸政策，今年“9·30”房地産調控政策提高了首付，而且一些城市的政策還是十分嚴厲的，但是住房按揭貸款利率沒有調整。在全面禁止首付貸的情況下，首付全面提高能夠阻止不少住房投資者進入房地産市場，從10月份貸款增長的情況來看，相關數據已清楚地透露出一些端倪。

　　最近央行數據顯示，10月底本外幣貸款餘額110.18萬億元，按年增長12.3%，人民幣貸款餘額104.77萬億元，上升13.1%。10月人民幣新增貸款錄得6513億元，增加1377億元。不過，與9月人民幣新增貸款1.22萬億元相比，按月則大大減少46.6%。還有，10月新增社會融資規模為8963億元，比9月的1.72萬億元大幅下降近50%。

　　10月銀行新增人民幣貸款按月大跌46.6%，很大程度上是與這個月房地産宏觀調控政策的出臺有關。房地産調控政策讓住房按揭貸款的首付比例全面上升，並且禁止居民購買第三套住房，從而使得不少住房投機炒作者根本無法進入市場，這就使得以居民住房按揭貸款為主的中長期新增貸款在這個月內下跌了近5000億元，10月中長期貸款僅增加4891億元。也就是説，“9·30”房地産宏觀調控讓居民的新增住房按揭貸款快速下降，從而導致住房貸款增長全面下降。

　　隨著監管部門對居民住房按揭貸款總量收緊，以及商業銀行對購買住房居民的收入進行實質性審核，住房貸款增速可能還會繼續下降。在未來兩個月裏，如果居民的住房按揭貸款仍然以10月份這樣的速度持續下降，也就意味著住房投機炒作者正在退出房地産市場。對此，國內房地産市場投資者不能不密切關注。