北京新房二手房成交量進入低谷期 樓市正重歸理性

資料圖 中新社發 張雲 攝

　　距9月30日北京出臺樓市調控新政已過去一個月。截至昨天，來自多家房産機構的統計數據顯示，北京新房和二手房市場均出現降溫，新政對於市場成交量已經形成明顯打壓，新房價格漲幅受到明顯制約，二手房價格開始企穩，局部房源出現下滑趨勢。目前來看，政策的目的已經達到。業內人士普遍預計，從現在起到明年春節前後，新房和二手房市場都會處於一個相對的低谷期。

　　京華時報記者潘秀林

　　□數據

　　新房成交環比下滑4成供應減少6成

　　據亞豪君岳會統計數據顯示，10月(截至30日)，北京新建商品住宅(不含保障房與自住房)共成交8508套，環比上月減少41%，這一成交量創造了近5個月的新低。與此同時，10月北京商品住宅成交均價為35449元/平方米，環比下滑3%。

　　偉業我愛我家的數據顯示，10月除了自住型商品房，各類新房的交易量均出現下滑。截至29日，公寓類産品在10月的交易量為5100套，較9月全月下降了43.3%；普通住宅成交2367套，較9月全月下降48.8%。自住型商品房交易量有所增長，成交470套，環比9月全月增加39.1%。

　　在區域分佈上，大興區以1917套交易量、22%的佔比位居全市第一，房山區、順義區分居二、三位，交易量均過千，平谷區佔據第四位。

　　從“9·30”新政滿月數據來看，新房成交量下滑非常明顯，成交價格變化幅度相對較小。亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，新政之後成交快速下滑，一方面是受到有效需求減少的影響；另一方面則是受到供應“短路”的制約。

　　新政之後，市場需求出現分化，大部分並不迫切買房的客群開始選擇觀望，尤其是一些需要“賣舊買新”涉及連環單交易的改善型需求，由於

　　在“賣舊”環節難以在預期價位出讓，也使得其“買新”的置業計劃被迫延期。

　　從供應來看，亞豪機構統計顯示，10月北京住宅市場僅有9個項目取得預售許可，新增預售2965套，環比減少64%，這一供應量創造了除春節所在的2月之外的月度新低，供應的嚴重不足，也直接導致10月的成交低迷。

　　這樣的局面在未來幾個月內仍將持續。11月預期入市的項目也僅在10個左右，而之後的12月、1月、2月，元旦到春節長假期間，仍然是傳統的樓市銷售淡季。在此期間，供應的不足將使得成交價格繼續企穩。

　　二手房大戶型降溫小戶型成交佔比提升

　　相比新房，新政對二手房市場的影響更是立竿見影。

　　據偉業我愛我家市場研究院數據統計，2016年10月，北京全市二手住宅共網簽18105套，較9月同期下降了30.1%，10月全月網簽將從9月的3萬餘套跌至兩萬套左右。除了網簽數據，北京二手市場實際交易量的下滑更為明顯。

　　根據我愛我家在北京區域的二手房交易數據顯示：10月中上旬，新增合同簽訂量較9月同期幾近腰斬，受市場實際交易量大幅降溫的影響，預計11月北京二手房網簽量將出現大幅回落。

　　此外，根據我愛我家的統計，10月中上旬的新增客戶量較9月同期下跌了52%，新增房源量則較9月

　　同期上漲了50%。這意味著，新政過後，北京二手市場的供需關係已經發生逆轉，客戶端陷入觀望，有意願看房、購房的客戶大幅減少，節前的恐慌購房氣氛已然不在。

　　價格方面，10月北京二手房房價明顯企穩，業主端漲價現象不復存在，部分著急賣房置換或著急用錢的業主開始主動調低報價，預計11月北京部分前期房價漲幅過快區域的房價，以及大戶型房價將出現回落。

　　另據偉業我愛我家市場研究院統計，10月北京區域通過我愛我家達成的二手房交易中，使用商業貸款支付的比例佔52.4%，較9月減少了9.4個百分點，全款支付的比例達到32.4%，較9月增加了7.9個百分點。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，北京樓市調控新政出臺後，信貸的收緊以及首付比例的提高，尤其是二套非普通住宅首付比例的大幅提高，使得全款購房比例有所增加。

　　此外，10月北京區域通過我愛我家達成的二手房交易中，一居室佔30.3%，環比9月增加2.5個百分點，兩居室、三居室分別佔49.3%、17.6%，環比分別減少0.8%、1.8%，其中，一居室在今年10個月中佔比首次超過3成，而兩居室的佔比則首次下降到了5成以下。

　　9·30新政出臺後，非普通住宅首付比例大幅提高，在很大程度上影響了大戶型住宅的交易，不少資金實力相對有限的購房者，不得不轉向購買140平方米以下的戶型，使得大戶型住宅的交易佔比在10月出現下降。

　　□探訪

　　項目被迫封盤房企壓力大

　　“9·30”樓市新政之後，按照首套、二套(及以上)以及普通住宅、非普通住宅分為四檔，不同程度地提高了最低首付比例。對於買家來説，首付提高尤其是二套非普住宅首付提高，讓一部分中高端改善型客戶購房計劃不得不暫時擱置。

　　“確實有不少客戶因為資金的原因暫時放棄了購房”，北京某品牌房企行銷負責人告訴記者，不過由於項目前期蓄客較多，基數大，所以雖然流失了一部分，但仍有不少是有效購買需求。在他看來，與客戶流失相比，好幾個項目因為拿不到預售證而無法開盤，讓他感到更巨大的壓力。

　　按照原來的計劃，該房企有幾個高端項目計劃在四季度開盤，不過新政之後，供應端開始收緊，“眼看臨近年底，要如期完成今年的銷售任務怕是很難了”。

　　市場需求的萎靡不振，再加上近期樓市的高壓狀態，開發商推盤意願陷入空前低迷。

　　□觀點

　　北京樓市正在重歸理性

　　隨著9月30日“京八條”新政的落地，北京樓市正在重歸理性。新房供應重啟90/70政策，90平方米以下住宅供應不低於70%，並加大了自住型商品房供應，還從土地招拍挂和預售證核發方面對新房銷售進行控制，胡景暉認為，新政將十分有利於加大中低價位商品房供應，避免新房豪宅化，抑制房價過快上漲。隨著新政的進一步落實和實施，北京的新房市場還將繼續降溫。

　　亞豪機構市場總監郭毅也認為，目前來看新政對於市場成交量已經形成明顯打壓，二手房價格開始企穩，未來很可能出現下滑趨勢，新房雖然價格沒有出現明顯下滑，但漲幅已經受到制約，預計會保持穩定的狀態。目前來看政策的目的已經實現，從現在起到明年春節前後，新房和二手房市場都會處於一個相對低谷期。

　　在任啟鑫看來，市場需求的分化使得新政後成交量迅速下滑，而後期預計抱以觀望心態的購房者還將持續增加，春節前後北京新房市場的購買意向將降至階段性冰點。而供應端的盤整局面將維持到明年4月前後，隨著新一批自住型商品房的集中入市，以及後續限定房價項目的開閘供應，預計住宅的市場供應將會逐步復蘇。屆時，樓市的産品形態、價格體系等也將發生新的變化。