買房一年勝過奮鬥十年 買家不擔心樓市泡沫會破

　　在上海外資銀行工作的Jasmine Sheng去年9月底賣掉了一套55平方米的老公房，拿著到手的250萬元打算換一套面積大一些的次新房。但節節攀升的房價令持幣觀望的她備感煎熬，最後，她還是在今年5月份“搶購”了一套房齡26年的公寓。

　　Jasmine對買到的房子不是很滿意，但她只能接受現狀了，因為看中的房子在短短幾個月內漲了不止50%，超出了承受範圍。“現在想想真是有點後怕，要是5月份沒買，現在更買不起了。” 35歲的她在採訪中表示。Jasmine入手的這套公寓總價470萬元，面積75平方米，和賣掉的那套同樣位於市中心的黃浦區斜土路上。

　　Jasmine的經歷是上海買房族的一個縮影。在當地政府和中央不斷的“限購”和“鬆綁”政策調整中，這個中國金融中心的房價扶搖直上，2010年以來已經翻了一倍以上。中國央行的一份季度報告顯示，中國過半數城鎮居民認為目前的房價難以接受。儘管如此，未來三個月，他們的買房意願仍在增加，對四季度樓市看漲的居民超過了看跌人數。

　　“原本的預期是出了政策，應該有一個拐點，”金豐易居(6.79, -0.01, -0.15%)市場研究部經理唐聞敏在採訪中表示，“上海從06年開始就積極調控，到08年的經濟危機，再到11年的限購，包括在13年年底金融政策的一個收緊，但是所有購房者通過這十年觀察下來，調控的最終結果還是房價漲。”

　　去年底新一輪暴漲行情開始後，上海于3月25日宣佈了上調部分二套房首付款比例等一系列調控措施。但是房價僅僅經歷了4月份的短暫降溫，又重回白熱化。中國國家統計局的數據顯示，8月份上海房價環比漲幅達到創紀錄的4.4%，同比漲幅31%。在政策會再度緊縮的傳言推動下，上海還出現了為獲得買房資格而離婚的熱潮。

　　中國其他地區的火爆程度也不亞於上海。彭博根據官方數據計算得出，8月份70個大中城市新建商品住宅價格較7月份上漲1.2%，創2010年1月來最大漲幅。同為一線樓市，深圳新建商品住宅價格環比上漲2.1%，廣州上漲2.4%，均超過前一個月的漲幅。

　　上海調控新政出臺後的一個月，“樓市確實冷下來一點。當時看了一個09年的房子，想到房價可能會跌，還了一點價，首付答應在6.7成，結果第二天就被人以更高的價格和首付搶走了，”Jasmine説，“到5月份買房的時候，市場已經很熱了，政策像是完全沒有了效果。”

　　以房價收入比衡量，普通工薪一族的承受能力已經非常弱。搜房(4.42, -0.05, -1.12%)旗下中國指數研究院的數據顯示，上海8月住宅均價為43，420元人民幣/平方米，而上海市統計局數據顯示的2015年上海居民每人平均可支配收入為49，867元，這就意味著不吃不喝存買樓錢，也須攢上87年才能買得起一套100平方米的二居室。Jasmine表示，她需要在未來15年償還200萬元左右的貸款。

　　樓市一年財富十年

　　“其實很明顯，市場有一種追漲的心態，覺得不買就輸了，” 瑞穗證券亞洲的分析師Alan Jin接受電話採訪時表示，“比如説兩個人，一個去年買了，一個去年沒買，現在兩人的財富就差了十年，這造成一種恐慌。”

　　中國央行週末公佈的《2016年第三季度城鎮儲戶問卷調查報告》顯示，53.7%的城鎮居民認為房價“高，難以接受”，有23.1%的居民認為下一季度房價仍然“上漲”，只有11.9%的居民預期“下降”。未來3個月內準備出手購買住房的居民佔比為16.3%，較二季度提高了1.3個百分點。

　　面對桀驁不馴的房地産市場，政府和研究機構已經多次發出警告。中共中央7月26日召開政治局會議，承諾要抑制資産泡沫。繼在8月17日的一次上海住宅用地招標中，中標的融信以每平米100，315元人民幣創下全國新“地王”之後，上海取消了此後一週浦東和普陀區的三宗土地出讓。住房限購、限貸措施等調控政策已經從上海、深圳蔓延到了鄭州、杭州、廈門等二三線城市。

　　這些政策可能會在未來拉住房價這匹野馬的韁繩。標普8日發佈報告稱，中國房地産業過去12-18個月內的復蘇勢頭可能會失去後續動力，未來12個月中國房地産業增速將放緩。標普表示，對土地的熱烈追逐將損害激進開發商的盈利能力和現金流。房地産價格一旦鬆動，將令它們處於不利的境地。

　　“一線樓市經過短期快速上漲，已經出現泡沫成分。再往前看的話，房價漲幅肯定會放慢，甚至可能會有一定的回調，”野村證券中國首席經濟學家趙揚表示。但是他同時也認為，房價不會出現一個非常大的下跌，“至少現在可能性不大。”

　　不斷上漲的房價尚未使開發商的盈利能力得到改善，但它們的杠桿規模已經飆升。彭博匯總的數據顯示，119家中國上市地産公司上半年的毛利率中值已經降至25%，是至少2008年以來的最低水準。截至6月底，這些公司的債務總規模同比增長30%，達到創紀錄的2.8萬億元人民幣。

　　信貸推手

　　反觀本輪房價上漲，信貸寬鬆和此前的樓市刺激措施是一個重要推手。中國人民銀行自2014年11月份進入降息通道，2015年下調了二套房貸首付比例；今年，在政府“去庫存”基調下，中國又相繼出臺了降低營業稅契稅、降低非限購城市的首套房首付比等措施。

　　德國商業銀行駐新加坡經濟學家周浩在19日的報告中認為，房價的快速上漲使決策者面臨兩難局面。他説，由於通脹依舊低迷而且經濟增長趨勢向下，整體貨幣政策應當繼續保持寬鬆，但對資産泡沫的擔憂將會限制政策放鬆的空間。

　　“地方政府調控能力有限，限購限貸在操作層面上也還有漏洞，”瑞穗的Alan Jin表示，“加上市場流動性很多，如果追漲心態沒變的話，很難調控得住。”

　　無論經濟學家們怎麼看，在上海房産的買家眼裏，即使樓價的上漲腳步歇一歇，未來還是會漲的。“我覺得上海房價短期應該不會降，如果要降，政府死命也會把它抬上去的，”Jasmine説。