鄭州樓市瘋狂刷新上演“生死時速” 房價伴地價齊漲

　　“金科城售罄”、“萬科城售罄”、“奧蘭和園售罄”……“開盤即售罄”已成為近來鄭州市民朋友圈的熱門詞。網友直呼，買房不光要拼經濟實力，還得拼“命”。

　　既不是北上廣深這樣的一線熱門城市，也無法躋身經濟發達的二線“四小龍”，但中原首府鄭州今年以來樓市的瘋狂程度，絲毫不亞於前者，引發一片譁然。

　　地價接連創出新高，售價預計突破每平方米5萬元；市區在售商品房一個月內普漲超千元，秒殺盤接連出現……一連串的高亮現象，像一針針興奮劑，挑起了大眾的興奮情緒，讓房價成為這座城市裏最熱的話題。

　　地産大鱷你追我趕

　　鄭州地價瘋狂刷新

　　鄭州土地市場正在上演“生死時速”。有網友評論稱，鄭州地價現在一個月不刷新幾次紀錄，都讓人不放心。

　　4月5日，一塊標號為“鄭政東出〔2016〕5號”的土地，以網拍方式出讓。經過147輪的競價後，這塊地以22.31億元成交，均價2049.04萬元/畝，使鄭州地價首次超過2000萬元/畝。據測算，樓面價接近1.23萬元/平方米。

　　新紀錄的熱度還沒過。6月1日，鄭州市鄭東新區的一塊地，歷經64輪競價，終以17.91億元的價格成交，以畝均單價約2413.7萬元刷新鄭州土地單價紀錄。

　　正當大家對僅僅維持了不到兩個月的短命紀錄惋惜不已時，令人意想不到的是，一個小時後，另一塊土地以畝均單價2603.4萬元，再次將壽命為一個小時的老紀錄拋于馬後。

　　上述的幾塊土地，都來自號稱“地王窩”的鄭州北龍湖區域。其位置優越，是鄭州東區僅剩的整片未開發區域，地塊乾淨，不可多得。從規劃上，龍湖地區是鄭東新區的點睛之筆。自2011年以來，這裡就吸引恒大、建業、正弘、正商等地産大鱷搶灘攻城。

　　“既是地王窩，出幾個地王也就不足為奇。畢竟，哪個城市沒有幾個高端樓盤呢？”正當業內人士分析論證，稱不必過分關注之時，一切又突然發生了變化。

　　7月8日，歷經3個多小時566輪的廝殺，鄭州萬科美景終以25.024億元拿下鄭紡機地塊，單價為2682.38萬元/畝，拿下鄭州土地市場新的總價、單價雙料冠軍。

　　之所以讓人震驚，就是因為與“地王窩”裏含著金湯匙出生的地塊不同，鄭紡機地塊，是位居鄭州三環內的老城區。附近有海棠園、綠苑小區、豫森城等項目，多為成熟小區，房價每平方米1萬元出頭。萬科拿下這一地塊後，預計售價將達到每平方米2.5萬元。

　　這仍然不是終點。8月18日，鄭州北龍湖區域的13、14號地塊，再次刷新了地價紀錄。

　　其中，13號地塊被融創中國旗下的河南融創置業有限公司以25.54億元競得，單價每畝3631萬元，樓面價每平方米3.6萬元，拿下鄭州土地市場新的總價、單價、樓面價“三料冠軍”。

　　14號地塊，歷經9個小時的激烈競爭，被北京覽秀城置業有限公司以35.1億元拍下，單價每畝4184萬元，樓面價每平方米3.7萬元。這也使得它又超越13號地塊，奪走鄭州土地市場總價、單價、樓面價“三料冠軍”稱號，同時也創出鄭州土地拍賣史上最長競價時間紀錄。業內人士預測，該地塊的住宅，將來的售價將突破每平方米5萬元。

　　截至目前，今年鄭州土地市場已經10余次刷新紀錄。而未來，“地王窩”裏還有土地等待拍賣，新紀錄恐怕也指日可待了。

　　房價伴地價齊漲

　　二線與一線同飛

　　鄭州地價飛漲，帶來的直接效果，就是市區和郊縣的所有房子價格普漲。而身邊樓盤的價格瘋漲，讓每一個鄭州市民都倍感亢奮。

　　在一手房市場，多個樓盤輪番上演捂盤惜售、一夜調價的戲碼。僅7月份，鄭州主城區及郊縣在售樓盤均價上調1100元，有的地産商甚至一月內漲價超過30%。一套90平方米的住房，近兩個月來售價可以上漲超30萬元。

　　二手房的漲幅也“不甘示弱”。據房天下鄭州數據顯示，鄭州市二手房住宅掛牌均價，從今年1月的10262元/平方米，已經一路飆升至7月的12178元/平方米。

　　劉女士從去年年底開始看二手房，直到現在也沒買到房子。用她的話説，剛開始是對房子挑來挑去，總想等更好的，後來就突然發現，原來不太看好的房子都買不起了。“剛開始看的時候，仲介就帶著我一個人去看，服務很熱情。後來看房時，就往往是好幾撥人一起看，仲介對我也愛答不理了。”

　　如今，鄭州人朋友圈有個名詞新解——“得房率”，即你能買到房子的概率，調侃之餘，顯得十分無奈。

　　既不是北上廣深等熱點城市，也算不上經濟發達的強二線城市，鄭州的房價近年來雖然穩步上升，但始終是不溫不火，為何今年會有如此瘋狂的表現呢？

　　此番鄭州樓市的瘋狂並非個例。從全國範圍來看，今年以來，以上海、深圳為代表的一線城市樓價率先啟動，蘇州、南京、廈門、合肥四個城市也因房價大漲，被業內戲稱為二線“四小龍”。

　　8月18日，國家統計局官網發佈的7月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示，新建商品住宅(不含保障性住房)價格同比上漲的城市有58個，最高漲幅為41.4%。二手住宅價格同比上漲的城市有52個，最高漲幅為44.1%。新建住宅價格中，合肥同比增長33.8%、南京同比增長33%、廈門同比增長39%，增幅高於北京、上海等一線城市。

　　二線城市房地産普遍火熱，主要原因大概有兩個方面：首先，此前在一線城市普遍限購階段，二線城市的房屋成交量激增。在房企銷售回暖且資金充裕時，繼續買地的熱情就明顯高漲。眾多房企將目光聚焦二線城市，致使二線城市土地供應量難以匹配企業投資需求，“僧多粥少”便造成了二線城市逢土地拍賣必創紀錄的局面。

　　其次，二線城市與一線城市相比，各種基礎建設還在起步階段，地方財政收入對土地銷售的依賴性還很強。在這種情況下，二線城市地方政府出臺的樓市政策相對寬鬆。這就導致因嚴厲的一線城市樓市政策擠出的大量資金，最終投在了二線城市。

　　撇開大環境不言，從小環境看，鄭州也具備一定的特殊性。河南是名副其實的人口大省，且常住人口城鎮化率低於全國平均值10個百分點，城鎮化浪潮仍在發力，購房的剛需仍在增長。而鄭州作為全省的唯一區域中心，虹吸效應非常明顯。

　　河南省房地産業商會常務副會長趙進京稱，近年來，鄭州每年新增人口數量超過20萬人，目前地産庫存去化週期僅為5.7個月。市場需求大，開發商自然願意重金投入。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，鄭州和同類城市不同，它的人口和交通優勢是其他城市無法比擬的，無論是剛需還是改善需求，都非常旺盛。

　　央企拿地有錢任性

　　地價競賽誰來買單

　　值得一提的是，今年以來在鄭州創下地價紀錄的開發商，多數為外來實力名企，其中有相當數量是央企，而鄭州本地企業則略遜一籌。相關數據顯示，不只鄭州，今年各地誕生的地價紀錄中，超過八成是央企聯手上市公司創下的。

　　有分析人士指出，憑藉央企背景可以獲得低息貸款，充足的資金使其能夠在土地的競爭中佔據優勢。

　　興業證券此前發佈的一份研報指出，央企之所以比普通國企和民企開發商更加瘋狂拿地，除了低廉的資金成本，更重要的是他們面臨強大的“自保壓力”。這份報告分析稱，當前地産央企“退出並購潮”再次來襲，許多地産業務不夠發達的央企非常擔心自己即將成為被並購的對象，所以只能快速做大地産業務，這就意味著較為迫切的拿地需求。

　　河南本地房地産企業建業集團董事局主席胡葆森説：“我們也參與過個別地王的拍賣，但最後競爭對手是央企，跟央企拼就等於跟銀行拼。”他還分析稱，央企拿地，除了算經濟賬之外，還要算廣告賬、戰略賬和品牌賬，情況比較複雜。

　　也有經濟界人士一針見血地指出，與民營企業動輒賭上身家性命相比，央企的投資，並不完全看重成敗，沒見過那個央企老總因為項目投資失敗就下崗失業的，因此央企在土地拍賣中也就顯得任性十足。

　　伴隨著地價紀錄的“更快、更高、更強”，鄭州房價無疑已竄入“狂犬模式”。但最終，為地價競賽埋單的，不是蜂擁而至的土豪們，而是廣大剛需和改善人群。我們不禁要問，誰會為這只“狂犬”打一針“疫苗”？

　　分析人士稱，如果我們不警惕二線城市樓市政策寬鬆所引發的漏洞，不及時監管一線城市退出的炒房資金，那麼二線城市很有可能成為樓市調控後的高房價重災區。

　　房地産實戰專家、王牌智庫首席專家上官同君指出，當前鄭州房價快速上漲，增速過快，極不正常，老百姓擔心房價上漲的心理恐慌日益嚴重，政府此時應該出手遏制樓市恐慌。

　　河南財經政法大學教授劉社建議，政府可以公示，並加大土地供應量，在開發商“任性漲價”的同時，也希望有相關部門能夠進行監督。

　　在鄭州的飯桌上，如今聽到最多的話題，就是“某人的房子一夜漲了100萬”，“某人又在鄭東新區投資了一套小戶型”……而朋友圈裏，題為《百萬人搶房真相：決定5年後社會階層的最後一戰》的文章，仍在瘋傳。(者 付昊蘇)