多地出臺樓市降溫政策 對房地産市場影響幾何？

　　近日,針對一些熱點城市地王頻出、房價“高燒不退”的現象,多地多部門陸續出臺了一系列降溫政策,直指房地産企業融資、拿地以及個人住房信貸。

　　“新華視點”記者調查發現,房企利用金融杠桿獲得資金手段繁多,成為推高地價房價的一個重要原因。

　　房地産市場降溫政策近期頻現

　　在全國範圍內,對房地産企業的部分政策逐步收緊。據記者了解,興業銀行、工商銀行等部分銀行已將房企的開發貸週期由2年期的中期貸款改為一年內,甚至半年期的短期貸款。

　　針對備受關注的“證監會收緊房地産上市公司再融資政策”一事,記者從證監會了解到,企業再融資募集資金不鼓勵用於補充流動資金和償還銀行貸款、需詳細披露募集資金的實際投向等政策,自2010年以來就一直實施,並非新政,但近期確實再次對證券公司高管進行了強調。

　　與此同時,部分地方政府也開始對房企發出收緊政策信號。隸屬於國土資源部的中國土地勘測規劃院近期發佈的《2016年第二季度全國主要城市地價監測報告》指出,今年二季度,熱點城市政策開始由寬鬆轉向收縮。南京、合肥、中山出臺調控意見穩定房價地價,蘇州出臺“蘇十條”、嚴審個人住房信貸、實行土地拍賣最高限價制度,天津收緊公積金貸款政策。

　　據記者了解,二線城市“四小龍”——南京、蘇州、合肥和廈門等城市相繼出臺“控地王”的相關限制政策,包括實施土地拍賣熔斷機制,提高土地出讓金首付比例,收緊個人購房貸款政策等。

　　南京和蘇州分別出臺土地拍賣熔斷機制,即當出讓地塊競價達到最高限價時,終止土地出讓,所有報價無效;安徽近日將單宗土地出讓價款最低首付比例提至50%,南京將住宅用地出讓金首付款比例調整為60%。

　　在資金供給端,一些地方政府開始提高二三套房首付,並限制購房貸款,以減緩房企銷售回款,減少向開發商“供血”。7月1日,合肥樓市新政正式實施,二套房最低首付比例為40%,購買第三套及以上住房,最低首付比例均為60%,且停止住房公積金個人住房貸款。

　　降溫政策直指房企高杠桿融資

　　記者調查發現,近半年來,地王頻出的背後既有資本市場輸血的力量,也有銀行開發貸款等低成本投資資金的“輔助”。所以,從近期各地各部門的調控來看,給房企降杠桿成為上述降溫政策的重要手段。

　　今年在北京昌平豪擲62億元拿地的招商蛇口背後就隱現再融資身影。去年,招商蛇口吸收合併招商地産上市,募集資金118億元,基本上全部投入公司的房地産項目。

　　業內人士表示,這種上市房企利用資本市場融資的高杠桿來拿地的做法非常普遍。萬得(Wind)資訊數據顯示,今年以來,上市房企通過股份定向增發募集的資金總額接近740億元,共21家A股上市房企完成定向增發。去年全年房地産行業共38家企業完成了股票定向增發,募資總額約為1687億元。

　　高和資本董事長蘇鑫表示,股權融資的資金成本較低,是不少上市房企的重要融資渠道。監管部門再次強調再融資不能用於拿地,對於不少A股上市房企影響較大。

　　開發商資金的另一個重要來源是銀行的房地産開發貸款。綠城中國相關負責人表示,“無論我們有多少融資渠道,開發貸都是必須申請的,因為價格低廉。”

　　同策諮詢研究部總監張宏偉表示,部分銀行此次縮短房地産開發貸款週期旨在規避樓市投資的金融風險,縮短開發商的資金週轉率、令其資金鏈趨於緊張,從而在拿地時量入為出。各種金融收緊政策加上一些地方土地供應端的新政策,都是為了抑制開發商的非理性拿地。

　　易居智庫研究總監嚴躍進表示,地方政府通過“提首付,降杠桿”可以減緩開發商銷售回款,削弱為房企拿地“輸血”,抑制地王産生。“總體上,監管層對開發商變相‘限貸’,有利於減少土地市場資金過剩導致的泡沫。”