地價飆升 京城樓市價值遭重構

　　剛剛過去的2015年，北京樓市風起雲湧，新房總成交額超過2500億元，均價首次逼近3萬元/平方米；土地市場更是“地王”頻出，令行業熱血沸騰，“沒有最高 只有更高”成為行業口號。“土地5萬、新房4萬、二手房3萬”，成為2015年北京樓市的突出現象。展望2016年，地價是否還如脫韁野馬，國家去庫存的大背景下，北京市場如何應對？就此，由北京商報社舉辦的主題為“地價重構樓市新格局 2016新年樓市趨勢發展論壇”在港澳中心瑞士酒店舉行。中國社科院城市發展與環境研究所主任牛鳳瑞、首都經貿大學房地産研究中心主任趙秀池、亞豪機構研究總監郭毅、泛海國際行銷中心副總經理陳浩宇、中赫置地品牌總監朱敏參加了本次論壇。

　　中國社科院城市發展與環境研究所原主任 牛鳳瑞

　　地王頻出 得大於失

　　從“地王”來説，有得有失，應該説得大於失。

　　首先是失的問題，現在地價高了，房價就高，房價一高就催生了泡沫，增加風險，最後地方政府賣地就賣不出去了。

　　土地的問題，首先是提升了稀缺土地資源的使用效率，價高者得。另外“地王”上建的項目都是高端項目，客觀上提升了我們未來的房地産結構水準。既然是高“地王”，就説明政府賣地拿錢多，去年北京市賣地有2000多億元的收入，又創了新高。這為我們北京市改善公共服務，加快基礎設施建設提供了有力支撐。

　　其次，這些土地應該有更高的盈利水準，有盈利人們才去爭奪。北京之所以“地王”頻出，是由城市的土地級差地租決定。按照“地段決定價值”理論，區位價值是可以改變的，這通過社會投資來實現。要説改變北京的樓市，首先是對北京功能區域的再調整、再優化。南城區的開發、通州區成為行政副中心等等，這些策劃都是功能區的調整，功能區的調整必然造成基礎設施的變化。由此，北京功能區域的再調整、再優化也是推高地價的關鍵因素。

　　首都經貿大學房地産研究中心主任 趙秀池

　　人口控制不住 房價還要漲

　　地價不斷攀升，“樓王”不斷出現的主要原因還是供求關係。去年供地是八年來最低，相反需求不斷增加。2014年樓市低迷之後，城市分化嚴重，包括北京在內的一線城市沒有去庫存的壓力。

　　因為北京特殊的區位優勢，人口總量難以控制，人口和城市功能難以疏解是京津冀協同發展上升到國家戰略的主要原因，基於這樣的情況，需求量還是在增加，我認為房價、地價還是會漲。人走不了、産業走不了，房地産是城市居民生産、生活的載體，房地産還是需要的。所以我對首都的房地産市場一直是看好的。

　　一線城市房價將依舊保持穩定增長。其中，龐大的人口數量和增長趨勢，仍令樓市需求量不斷增加。繼2009年北京突破人口目標之後，近五年又增加了396.6萬。截至2014年，北京的人口已經是2151.6萬。如果簡單按照三口之家計算，北京每年需要新增26萬套房子。這與2015年樓市供量形成巨大反差。因此，今年北京市新房市場價格還會上漲。

　　亞豪機構研究總監 郭毅

　　五環六環房價“冰上走”

　　土地市場的火熱，企業資金充沛是一個原因。但更主要的是政府規劃的調整以及土地供給的方式，這助推了地價的攀升。包括西南三四環沿線、東北五環外的孫河和東壩等區域。其中，孫河是北京惟一一塊整體規劃低密用地的片區，東壩則憑藉第四使館區的規劃助推這些板塊成為新興高價區域。

　　2015年成交量下降，但是價格依舊上漲。2016年，同樣將是量跌價漲的一年，量跌是因為價格漲得太快，必然會抑制新房市場的需求。“二環三環不出手，四環河邊看柳，五環六環冰上走”。二環三環産品比較落後，總價又比較高的項目，出手就比較低，四環配套不斷完善，産品相對比較新，産品力上有過提升和改善的項目，其實四環可以看到春天。五環六環一類項目是被豪宅的項目，還有一類原本是剛需盤，被地價推升成改善型價格的産品，所以五環六環周邊的項目相對來説風險更大。

　　中赫置地品牌總監 朱敏

　　頂豪市場蛋糕將做大

　　去年早些時候，行業判斷2015年是頂豪元年。當時大家對照歷史成交數據一看，頂豪成交數據都是兩位數，蛋糕這麼小，大家怎麼分？我提出的觀點，是蛋糕肯定會大，最簡單的一點，以前過6萬元的房子根本沒有，不讓賣。所以今年我覺得是一個“新常態”，相比以前更市場化一些，基本上各種檔次的産品上市，多年壓抑的需求都被釋放出來了。

　　對於豪宅項目的塑造主要是兩個關鍵詞：第一個是殫精竭慮，大家的産品都要做豪宅，又要做差異化，是特別大的難題，包括大家都有新項目，都面對這樣的難題，無論是設計規劃還是行銷傳播，實際上所有相關的地産經理人，都要增加很多的創意空間，用腦量是要飆升的。

　　第二個是值得期待，會有很多産品的風格，或者新的設計、或者新的東西出來，會讓大家覺得看完之後眼前一亮，可能在2015年看到了十年沒有看到過的這麼多的豪宅樣本，2016年會超過2015年，會促進産品進步。

　　泛海國際行銷中心副總經理 陳浩宇

　　被豪宅項目面臨差異化挑戰

　　北京豪宅市場呈現出兩個格局：

　　一個是以前取得土地的開發商，通過産品不斷提升、品質不斷發展，包括周邊的配套成熟，項目房價出現較大的上漲。

　　第二個大家看到的被豪宅化。北京的房價暴漲，加上成交量的放大，演變成今天大家看到的所有項目房價都有比較大的提升。

　　我判斷，在座的各位開發商朋友將面臨一個考驗。其實房價是不斷提升的，對於被豪宅的産品，可能大家要注意一個差異化，如何把這個差異化做好。因為現在我看到去年拿地的“地王”項目，如何在有限的空間裏施展才華，對我們來説是一個課題。

　　從購房角度來説，現在的客戶非常理性，除去我們以前常説的地段優勢、配套優勢以外，更多的看産品。所以我認為無論什麼項目，産品最為重要。其次，對於今年的房地産市場我是看好的，可能成交量各方面都會下來，但是整個北京市場，因為首都經濟的概念，我希望不用五環、六環冰上走，滿北京都是春天。