北京歷史上買房賣房那些事

　　八旗“福利房”、白契與紅契、“成三破二”拉房纖兒——

　　北京歷史上買房賣房那些事

　　朱小平

　　電視劇《安家》讓房屋交易、房産仲介被廣泛關注。其實房屋買賣古即有之，早在西周已出現地産交易了，宋、元、明、清也都有政府備案房契的管理制度，尤其是清代和民國時期，房産買賣更是故事多多。“拉房纖兒”這個行當則較為灰色，《北京經濟史資料》上列各行業商會、公會名錄，並無記載。但實際上，這行歷史悠久，像《安家》裏的那種大洋房買賣，在清末民初，中間人常常高達數十人甚至上百人。

　　八旗福利分房不得買賣

　　清入關後實行住房公有制，將內城漢民房屋強行收購後遷往外城，明代勳戚府邸一律沒收，並圈佔西北郊區田宅。清代王公按等級入住高檔府第，八旗官佐兵民按等級無償分配住房，五品至一品，標準是七、十、十二、十五、二十間，八品至六品為三至四間，九品、無品級者一律兩間。産權歸朝廷，不準買賣、出租，也嚴禁旗人購置漢人住宅。對外城漢人私宅，則允許漢人之間買賣、出租，管理機構徵收契稅。

　　八旗及家屬按規定方位入住，分安定、德勝、東直、朝陽、西直、阜成、崇文、宣武八座城門內的二十四個駐防區，由左右翼八旗統領衙門按住房標準分配入駐。如作家老捨得老宅，即在西直門內正紅旗駐防區。升職調房也不能遷出旗籍所在區域，去外地任職的旗人保留內城住房，以保證退休回籍有房可住。

　　後來八旗人口增多，在康熙年間又于城外按八旗方位建造房屋一萬六千間，每旗二千間。由工部、內務府出資，北京有名的興、隆、廣、豐四大廠家承建，房屋樣式開始整齊有序。如外火器營營房，皆坐北朝南，前後有院，蓋瓦青磚，屋內鋪地磚，院墻砌西山出産虎皮石。西北郊的外三營圓明園護軍營、健銳營、火器營，其住房也各具特色，在當地成為兼具兵營和家屬居住功能的住宅區。

　　這些福利分房稱“官房”，由內務府、八旗統領衙門統一管理。王公府第由宗人府管理，除世襲鐵帽子王可永久居住，其他輔國公以上貝子、貝勒、郡王、親王，死後後代要降等爵位，遷出另行分配府第。各等府第從建築材料、雕刻飾物、粉飾顏色、房殿規制，細到大門上的門釘，皆有詳細規制。這類府第遍佈內城，還有公主府、外戚府等等。不過，府第也不是只增不減，如果被奪去封爵，府第就要由宗人府收回，另行分配了。

　　旗人“自謀生計”租售公房

　　旗人的住房不是“鐵桿莊稼”，若被開除或失去旗籍，公房要被收回。江寧織造曹頫被抄家後革職，在蒜市口還留了十七間半公房，供一家老小居住。而曹雪芹失去正白旗的旗籍，就不能享受公房待遇，只能流落西山居無定所。

　　旗人丁口漸多，住房愈加緊張，順治初年沒收和收購的公私房屋不到二十萬間，早已不敷分配。於是，從康熙中期開始，頒布規定八旗中的漢軍旗人可在外城居住。這個口子一開，貧苦旗人紛紛出租、典當公房甚至賣房，而且大多不經內務府等機構認可辦理稅契，買賣雙方私下交易。到乾隆年間，開始將空置的公房優惠賣給因分家等原因的無房者，且允許分期付款，購房款首付一半，八年還清。嘉慶登基後將買房制度固定下來，首付一半後，可根據房款多少分四年至七年付清。

　　道光年間，財政狀況已無力兜底旗人的龐大支出，朝廷再次被迫“准許旗人自謀生計”，放棄公房國有産權以及旗人必須居住城內、漢人必須居住城外的制度，認可旗人與漢民買賣房屋，但必須交納契稅。

　　辛亥革命後，旗人已大多租房而居。小朝廷無力支付年俸，民國政府的《清室優待條件》對王公的生活保證更難以落實。經隆裕太后同意，王公府第可以自行出租、出售，幾乎所有坐吃山空的王公們，紛紛將府第出租、出售。如順承郡王府，民國初年將房契抵押給法國人開的東方匯理銀行，後被張作霖強佔為大元帥府，末代郡王文葵只好託人請張作霖出價七萬五千銀元，算是賣掉了王府。上世紀五十年代初，政府從張學良親屬手中購回，成為全國政協辦公地。

　　民國前房契不寫買主姓名

　　房屋買賣自古就有房契證明，稱“官契”，即最初官府發放的固定格式契紙，填寫房主姓名、地址、面積、間數等等。再買賣時簽“草契”，等於買賣合同。無論幾易房主，契紙皆隨之為房産憑證。草契一般只有一份，大多只書賣主、中人或經手人姓名，而無買主姓名，民國以後才開始書寫買主姓名。從唐宋至清代，房契格式沒有太大變化，須書寫賣方姓名，房屋地址、戶型、面積、間數、新舊等項，中人姓名，買方則常常只寫姓，房屋交易以及成交價格。最後是賣房人、中人、經手人簽字，日期，買房人大多不簽字。

　　從宋朝始，官方機構對房屋交易予以備案，未經備案稱“草契”，俗稱“白契”，經備案者稱“官契”，俗稱“紅契”。正規步驟是：官方提供正式合同文本簽訂，驗證白契，再交契稅，貼“契尾”（官方認可標識），最後鈐官印。紅契交由買方保存。但實際上真正辦理紅契者不多，因為契稅甚高，程式繁瑣，加上衙門辦事要打點，求人送禮，故不少買房者皆省去備案程式。但未經備案，白契又無買方姓名，一旦遺失會給産權持有者帶來極大麻煩。

　　“縴手”買家賣家兩頭吃

　　無論買賣房備案與否，都需要有人在中間説合，“拉房纖兒”這一行當應運而生，專吃買房、賣房者，常晨起聚于茶館，探聽資訊。“故人皆呼之為跑纖”，也稱“縴手”。

　　縴手們口齒伶俐，精熟行情，能説會道。這個行當競爭很激烈，互相利用、拆臺、勾心鬥角是常事，《安家》中的一些事例，不乏從前縴手的影子，如“撬單”之類。但以前縴手拉成一單買賣，很少只有一兩個人得佣金，一般至少三五人至七八人。

　　縴手攬活不容易，“十個纖兒九個空，拉上一號就不輕”，縴手的佣金還是可觀的。從清代至上世紀五十年代前，佣金都是買房者出房價3%，賣房者出2%，俗稱“成三破二”。無論多少人參與，按勞分佣金。

　　一般在飯館簽約付款，賣房者寫“賣字兒”（賣房説明），同時將房契、房屋圖紙交買房者。買房者寫“倒字兒”（買房説明），明確交房手續、保證如期付清餘款之類。文字一般單有人代筆，縴手則以中保人身份在雙方的“字兒”上畫押、蓋私章。買賣雙方即刻交付佣金。最後一道程式是酒席，大多固定是“豬八樣”或“花九樣”。按上世紀三十年代出版的《北平指南》説法，縴手“此項人素無正業”，但“較買房人自己辦理，尤妥”。

　　清代時買房分期付款只是朝廷對旗人的優惠，民國以後的北京，買房一般需一次性付清。那時房價不高，一次性付款可以限制房地産交易量。上世紀三十年代，上海開始出現扺押付清餘款，即將房契抵押于錢莊，由錢莊代付餘款。

　　延伸閱讀

　　名人買房有記錄

　　普通人買賣房，只有房契，不見過程。而名人買房，或有日記，或有他人回憶文字，使今人可見交易過程，是房地産業的珍貴史料。

　　如魯迅先生買房，似乎並未經過縴手。據《魯迅日記》載，他花了約半年時間，從1919年2月起，請齊壽山、林魯生、徐吉軒、張協和各處看房源，計有報子街、鐵匠衚同、廣寧伯街、辟才衚同、蔣宅口、護國寺等約十處，最後看中八道灣的一處。8月19日于“廣和居收契，並先付見泉（錢）一千七百五十元，又中保泉一百七十五元”。雖然魯迅未找縴手，但無中保人不合法，所以請朋友做中保，而且也要付佣金（前面提到的順承郡王賣房，更無縴手，中保人是京師警察廳督察長李達三、攝政王載灃管家張彬舫和貝勒載濤）。

　　兩三個月後，房屋到手，兩次付清全款。魯迅在日記中數次記載走法律程式，到市政、稅務部門“驗新契”，“取得買房憑單並圖，合粘一枚”，“納屋稅”，“取官契紙”。手續完成後，産權才真正歸屬買家。八道灣房價三千五百銀元，宮門口西三條八百銀元（付稅四十五元），房價以當時論尚算公道。

　　作家劉紹棠在世時，我常去他光明衚同家中。這是個一進院子，九間房，但不是標準四合院，是他上世紀五十年代以稿費人民幣兩千四百元買下的。今天這所院子以其地段價值可觀，劉先生在逝世前捐給公家了。如同魯迅購置的宮門口私宅，後由夫人許廣平捐給國家，即今魯迅博物館所在地。

　　一般來説，買賣房屋雙方還有中保人都皆大歡喜，但也有悲劇發生。當年徐志摩雖是名教授，但因夫人陸小曼花錢大手大腳，常感入不敷出。蔣百里先生（錢學森岳父）欲賣上海洋房，價十萬元，好意請徐志摩來上海，在律師公證時，當個介紹人簽字，幹拿五千大洋。事畢，徐志摩急於回京，搭乘郵政小飛機，不料失事，令所有朋友扼腕嘆息！

　　買賣房屋有段時期可以物折價。如“七七事變”時期的宛平縣長王冷齋，抗戰勝利曾出席東京國際法庭作證。他在南長街的新式大四合院，臨街六間西房，外院兩間，裏分東西院，各有三東三西房加北房。解放後被公家收購作宿舍，價折一千六百五十匹“綠陽光”牌布。當時物價不穩，遂以布計值。據熟悉老北京房市掌故的鄧雲鄉先生説，這些布以銀元折達萬元以上。